Nebenkosten-Prüfer

Einmal im Jahr kommt sie: die Betriebskostenabrechnung, mit vielen Zahlen und oft einer Nachzahlung. Viele zahlen einfach. Dabei stecken in Abrechnungen immer wieder dieselben Fehler. Mit diesem Bauplan fotografierst oder scannst du deine Abrechnung, Claude überträgt die Zahlen, und ein Prüf-Werkzeug sucht diese typischen Fehler:

• Fristen: Kam die Abrechnung zu spät? Bis wann kannst du widersprechen?
• Kosten, die nicht hineingehören: Verwaltung, Reparaturen, Rücklagen, Kontoführung, Miete für Rauchmelder – und Kabel-TV, das seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden darf.
• Rechenfehler: Jede Position wird nachgerechnet – Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, dein Anteil, Endsumme, Vorauszahlungen.
• Heizkosten: Wird zu 50 bis 70 % nach Verbrauch abgerechnet? Hast du trotz Funkzählern keine monatlichen Verbrauchsinfos bekommen? Fehlt die CO2-Aufteilung? In diesen Fällen darfst du als Mieter oft kürzen.
• Sprünge zum Vorjahr, bei denen Nachfragen lohnt.

Am Ende steht ein Prüfbericht in Alltagssprache – rot „wahrscheinlich falsch“, gelb „nachfragen“ – mit Quellen, Fristen und auf Wunsch einem sachlichen Brief für Belegeinsicht oder Einwände. Auch kleine Vermieter nutzen den Prüfer, bevor sie eine Abrechnung verschicken.

Vorher: Eine (erfundene) Abrechnung über 2.707,40 € Kosten, 307,40 € Nachzahlung. Sieht ordentlich aus.

Nachher – der Prüfbericht findet:

• 🔴 Verwaltungskosten 180,00 € – gehören nicht in eine Betriebskostenabrechnung.
• 🔴 Kabel-TV 102,00 € – seit Juli 2024 nicht mehr umlagefähig.
• 🔴 Reparatur Haustür 42,00 € – Reparaturen trägt der Vermieter.
• 🔴 Grundsteuer: Rechenfehler, 30,00 € zu viel.
• 🟡 Keine CO2-Aufteilung bei Gasheizung und keine monatlichen Verbrauchsinfos – je 3 % Kürzung möglich.
• 🟡 Wasser 25 % teurer als im Vorjahr, „Dachrinnenreinigung“ nur, wenn im Mietvertrag vereinbart.
• ℹ️ Einwände bis spätestens 10.10.2027.

Zusammen sind es etwa 400 € – aus einer Nachzahlung von 307,40 € könnte ein Guthaben werden.

Erfundenes Beispiel aus dem Bauplan. Ob und wie viel du am Ende zurückbekommst, hängt vom Einzelfall ab.

Pro:

• Findet die typischen Fehler in Minuten und nennt für jeden Punkt die Quelle.
• Kennt die neuen Regeln: Kabel-TV seit Juli 2024, CO2-Aufteilung seit 2023, monatliche Verbrauchsinfos.
• Rechnet jede Position nach – auch die, die man selbst nie nachrechnen würde.
• Fristen auf einen Blick, Briefvorlagen inklusive.

Contra:

• Keine Rechtsberatung: Ob ein Punkt im Einzelfall wirklich falsch ist, entscheidet am Ende nicht das Werkzeug.
• Abschreiben aus dem Foto kann Fehler machen – Gegenlesen ist Pflicht.
• Für Gewerbemiete und Hausgeld in Eigentümergemeinschaften gelten teils andere Regeln.
• Was im Mietvertrag vereinbart ist, prüft das Werkzeug nicht. Das musst du selbst nachsehen.

0 € extra. Alles läuft mit deinem Claude-Abo und Python auf deinem Rechner.

Deine Abrechnung enthält Name, Adresse und Zahlen. Was Claude liest, geht zur Verarbeitung an Anthropic. Die Dateien bleiben in deinem Ordner auf deinem Rechner. Den Prüfer nutzt du für deine eigene Abrechnung oder kostenlos für Familie und Freunde – als bezahlter Dienst für andere wäre das eine Rechtsdienstleistung. Das ist keine Rechtsberatung.